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Steht ein Immobilienkauf an, stellt sich oft die Frage: Als Privatmann oder mittels einer spanischen Gesellschaft? Welche Aspekte dabei zu beachten sind, erklärt die spanische Steuerberaterin (Economista y Asesora Fiscal) Kathrin Thedens.


Immer wieder werde ich nach dem Vorteil der Anschaffung einer Immobilie mittels einer spanischen Gesellschaft (Sociedad Limitada oder Sociedad Anónima) gefragt. Die spanische Sociedad Limitada (zu vergleichen mit der deutschen GmbH) wird in Kurzform S.L. genannt. Das gesetzliche Stammkapital einer spanischen S.L. beträgt 3005,06 Euro, sollte jedoch für die Aufteilung der Gesellschaftsanteile auf mindestens 3.006, – Euro aufgerundet werden. Die spanische Sociedad Anónima, Aktiengesellschaft, setzt ein gesetzliches Stammkapital von 60.101,21 Euro voraus.


Die Vorteile eines Immobilienkaufes durch eine spanische S.L.:

Grundlegend besteht der juristische Vorteil darin, dass es sich bei einer Gesellschaft um eine selbstständige juristische Person handelt, die mit ihrem Stammkapital gegenüber Dritten haftet. Das bedeutet, dass die Gesellschafter nicht persönlich mit ihrem Privatvermögen bei Schulden der Gesellschaft direkt in Haftung treten. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Gesellschaft auch im Todesfall eines ihrer Gesellschafter oder Geschäftsführers weiter besteht.

Die Eigentumsverhältnisse können kostenschonend verändert werden, so dass ohne großen Kostenaufwand alle Familienmitglieder oder Lebensgefährten an ihr beteiligt sein können. Es ist möglich, einem unerwarteten Tod oder einer Krankheit vorzubeugen, ohne gleich die Kontrolle über die Immobilie zu verlieren. Zumal die Schenkungs- und Erbschaftssteuer bei nicht in Spanien Steueransässigen sehr hoch ausfällt (Direkterben fast 35 %), denn als Berechnungsgrundlage wird der aktuelle Marktwert der Immobilie genommen und nicht der Verkehrswert. Bei der Schenkung gibt es keine Freibeträge und im Todesfall beträgt der höchste Freibetrag für Direkterben unter 21 Jahren 40.946,96 Euro, für Direkterben älter als 21 Jahre ist dieser wesentlich geringer (ca. 16.000 Euro).

Der Mindestwert der Gesellschaftsanteile wird durch das Stammkapital der Gesellschaft festgelegt. Bei einem Erbfall oder Verkauf der Gesellschaftsanteile an Familienmitglieder kann dies zum Vorteil sein, da bei dem Verkauf/Kauf von Gesellschaftsanteilen generell in Spanien keine Steuern anfallen. Die sogenannte Grunderwerbssteuer (gegenwärtig 7 %) entfällt, falls keiner der Gesellschafter durch den Kauf der Gesellschaftsanteile die Kontrolle über die Gesellschaft erhält und damit indirekt die Kontrolle über die Immobilie. Grunderwerbssteuer würde aber anfallen, sollte die Immobilie sich in Privatbesitz befinden und noch zu Lebzeiten an Familienmitglieder überschrieben werden.

Bei spanischen Gesellschaften, die eine Immobilie halten, entfällt die jährlich zu zahlende Nichtresidenten-Nutzungssteuer der Immobilie, die bei größeren Immobilien recht hoch sein kann. Ferner gibt es in vielen europäischen Ländern eine Vermögenssteuer, die Immobilien im Ausland besteuert. Das bedeutet, dass Eigentümer einer Immobilie in Spanien die Nichtresidenten-Nutzungssteuer zu entrichten haben und in dem Land, in dem sie steueransässig sind, in der Einkommenssteuererklärung eine Vermögenssteuer abführen müssen.

Der grundlegende steuerliche Vorteil ist, dass ich mit einer Gesellschaft steuerliche Flexibilität erreiche, denn Steuergesetze sind kurzlebig und dauernden Veränderungen unterworfen. Auch sollte bedacht werden, dass persönliche Lebenssituationen sich mit jedem Lebensabschnitt verändern. Oft ist es kompliziert, den Finanzierungsfluss eines Privatimmobilienkaufes vorzunehmen. Durch die spanische Gesellschaft kann ich diesen oft besser über Gesellschaftsanteile oder Mietverträge kanalisieren. Bei einem Verkauf der Immobilie kann festgelegt werden, ob die Gesellschaftsanteile verkauft werden sollen, damit der Kapitalgewinn in dem Land versteuert wird, wo der Gesellschafter steueransässig ist, und zwar in seiner Einkommenssteuererklärung. Hierbei werden alle Gesellschafts- anteile und damit die Gesellschaft mit ihrem vorhandenen Vermögen verkauft.

Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass die Gesellschaft die Immobilie aus der Gesellschaft heraus verkauft, wodurch der Veräußerungsgewinn mit 30 Prozent Körperschaftssteuer nur in Spanien zu versteuern wäre. Die Verluste der letzten 15 Jahre der Gesellschaft dürfen angerechnet werden. Sollte sich die Immobilie im Privateigentum befinden, ist der Veräußerungsgewinn erst in Spanien und dann in der Einkommensteuererklärung zu den dort geltenden Steuersätzen und Steuergesetzen zu versteuern.


Die Nachteile eines Immobilienkaufes durch eine spanische S.L.:

Die Gewinne von allen spanischen Gesellschaften, S.L. oder S.A., werden generell mit einem festen Steuersatz von 30 Prozent besteuert.

Ein weiterer Kostenfaktor ist, dass jede Gesellschaft zur Bilanzierung gegenüber dem Handelsregister verpflichtet ist und steuerliche Verpflichtungen gegenüber dem Finanzamt zu erfüllen hat. Hinzu kommen die Kosten für einen ansässigen Steuerberater, der die Gesellschaft betreut, als auch des hiesigen Handelsregisters.

Andererseits sollte jeder Immobilieneigentümer einen ortsansässigen Repräsentanten gegenüber dem spanischen Finanzamt haben, der die Zustellung der Post gegenüber dem Finanzamt und anderen Behörden gewährleistet. Denn manch Immobilieneigentümer erleidet eine böse Überraschung in Form von Bußgeldern für nicht fristgemäße Antworten auf schriftliche Zustellungen vom Finanzamt, Katasteramt oder anderen Behörden.

Eine weitere Problematik ist, dass durch den Kauf der Gesellschaftsanteile der eingetragene Immobilienwert im Grundbuchamt unverändert bleibt. Der sogenannte „latente“ Gewinn schlummert in der Gesellschaft, weshalb zukünftige Käufer sich oft schwertun, die Gesellschaftsanteile dieser zu kaufen. Anderseits sind die Anschaffungskosten und laufenden Kosten wesentlich günstiger als bei einem Direktkauf der Immobilie. Der Immobilienwert im Grundbuchamt kann nur durch notarielle Legalisierungs- oder Anbauerklärungen erhöht werden, ansonsten steht der im Grundbuchamt eingetragene Immobilienwert durch den früheren Kaufpreis fest.

Beim Kauf einer Gesellschaft mit ihrem Vermögen ist von rechtlicher Seite oft schwierig zu beurteilen, welche Altlasten oder Verbindlichkeiten gegenüber Dritten in ihr „schlummern“. Daher ist eine steuerliche und rechtliche Überprüfung ratsam. Für Besitzer einer spanischen Gesellschaft ist das Real Decreto-ley 13/2010 vom 3. Dezember des vergangenen Jahres interessant. Es ermöglicht bestimmte steuerfreie Kapitalerhöhungen. In der Vergangenheit war bei jeder Kapitalveränderung 1 Prozent an Steuern angefallen.

Um letztendlich zu entscheiden, ob die Gesellschaftsform für Sie in Frage kommt, sollten Sie sich über den Verwendungszweck und Ihre persönliche steuerliche Situation im klaren sein. Meistens ist dabei eine professionelle Auskunft hilfreich.

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