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Von Ronnie Böhler und Kathrin Thedens. Sollten Sie Ihre Immobilie über ein Maklerbüro anbieten, so wundern Sie sich nicht, wenn Ihre Immobilie im Schaufenster des von Ihnen beauftragten Maklerbüros mit einem anderen – höheren – Verkaufspreis erscheint, als der von Ihnen erwünschte und mit dem Makler vereinbarte. Es ist hier üblich, dass der Verkäufer den Makler bezahlt, allerdings nur indirekt. Denn Sie als Verkäufer vereinbaren mit dem Makler den Betrag, den Sie nach Abschluss des Verkaufes erzielen möchten. Die Courtage schlägt der Makler dann auf diesen Preis auf, sodass der „im Schaufenster“ genannte Preis, nicht nur der Preis der Immobilie ist, sondern die Courtage für das von Ihnen beauftragte Maklerbüro bereits abdeckt. Sehr hilfreich ist bei Verkaufsgesprächen immer ein aktuelles Wertgutachten. Einen besonders guten Eindruck macht es, wenn Sie bei Ihrer Preisvorstellung einen etwas niedrigeren Preis angeben, als der Wert der im Gutachten ausgewiesen wurde. Somit hat der Kaufinteressent die Gewissheit, dass er einen guten Preis für die Immobilie erzielt, und er hält bei einer eventuellen Hypothekenbestellung gleich eine Grundlage für seine Kalkulation in den Händen.

 

Seien Sie vorbereitet! In einem Verkaufsgespräch ist immer von Vorteil, wenn Unterlagen im Bezug auf Ihre zu veräußernde Immobilie griffbereit und komplett vorliegen. Zeichnungen und Pläne oder offizielle Gutachten der Immobilie kommen oft zu kurz. Ganz wichtig und meiner Meinung nach unerlässlich, sollten in der Dokumentenmappe sowohl ein aktueller Grundbuchauszug, als auch Katasteramtauszug vorhanden sein.

A propos Gutachten: Speziell die fleißigen „Häuslebauer“, die mit eigenen Händen (an-)gebaut haben, haben oft versäumt, die neue Bebauung im Grundbuch eintragen zu lassen. Speziell nach dem Bauboom der jüngeren Vergangenheit sind viele Immobilien nicht mit der tatsächlich bebauten Fläche im Grundbuch eingetragen. Oft wurde in Selbstarbeit angebaut, so dass weder eine Baulizenz beim Rathaus beantragt wurde noch eine Bauabnahme vorliegt. Gutachter bewerten lediglich die korrekt registrierten Bebauungen, sodass es ab und an zu einem bösen Erwachen kommen kann, wenn der im Gutachten ausgewiesene Immobilienwert niedriger ist, als der erdachte/erhoffte Verkaufswert.

In der Regel bestehen Käufer auf eine korrekte Eintragung der Bebauung im zuständigen Grundbuchamt, speziell, wenn die Immobilie durch eine Bank fremdfinanziert werden soll. Denn auch die Banken und Kassen belasten mittlerweile lediglich die im Grundbuch registrierte Bebauung. Eine nachträgliche Registrierung der (An-)Bauten kann unter bestimmten Voraussetzungen recht einfach und zügig erledigt werden, sofern die Immobilie die Voraussetzungen für eine Legalisierung der durchgeführten Baumaßnahmen erfüllt. Hierfür ist die Erstellung einer notariellen Urkunde über den „Neubau“ nötig. Genau diese neue Urkunde kann Ihnen als Verkäufer außerdem einen erheblichen steuerlichen Vorteil bringen: Derzeit ist der Veräußerungsgewinn vom nicht in Spanien steueransässigen Verkäufer mit 19% an das spanische Finanzamt zu versteuern. Bei in Spanien steueransässigen Verkäufern bewegt sich dieser Steuersatz sogar zwischen 19% und 21%, je nach Höhe des Gewinns! Vereinfacht gesagt können Sie diesen Gewinn folgendermaßen errechnen: Verkaufspreis, abzüglich des damaligen in der Kaufurkunde ausgewiesenen Preises, Anschaffungs- und Instandhaltungskosten (immer dann, wenn es sich um offizielle Rechnungen handelt) = Veräußerungsgewinn.

Sollten Sie mit der Preisentwicklung der Immobilien der vergangenen Jahre vertraut sein, können Sie sich vorstellen, dass die hierauf erhobenen 19% (bzw. 21%) eine empfindliche Steuerlast bedeuten können. Müssen Sie aber eine Bebauung im Zuge der oben erwähnten „Neubauerklärung“ im Grundbuch eintragen lassen, so ist diese Bebauung zum derzeitigen Marktwert zu registrieren. Diese neue Bewertung, die in der notariellen Legalisierungsurkunde ausgewiesen wird, wird mit lediglich 1% besteuert. Im Umkehrschluss bedeutet dies: Wenn Sie kurz darauf die Immobilie veräußern (zum Marktwert), haben Sie keinen Veräußerungsgewinn, auf diesen Teil der Immobilie und somit die 19% (bzw. 21%) Steuerlast geschmälert.

 

Sollten Sie sich tatsächlich in einer vorab beschriebenen Situation befinden, ist es immer ratsam sich hier einen Rat vom Fachmann einzuholen, da, wie beschrieben, unter Umständen einiges an Steuern durch eine gute Vorbereitung gespart werden kann. Im Falle einer finanziellen Notlage sollte der Verkäufer einer Immobilie auch andere Verkaufsmöglichkeiten wie zum Beispiel eine befristete Vermietung oder die Vermietung mit einer späteren Kaufoption der Immobilie in Betracht ziehen. Eine Nachfrage besteht definitiv auch hier bei vernünftigen Preisen.

 

 

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