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Wollen Sie eine Immobilie auf Ibiza oder Formentera kaufen oder verkaufen? Dann sollten Sie unbedingt diesen Bericht der Steuerberaterin Kathrin Thedens lesen.

Nach wie vor werden aus Unkenntnis schwerwiegende Fehler von den Vertragsparteien bei einem Immobilienkauf in Spanien gemacht. Häufig hören sie auf falsche Ratgeber oder verzichten aus Kostengründen auf fachlichen Rat. Vorausgeschickt: Jede Kaufabwicklung ist unterschiedlich geregelt. Insofern kommt es immer auf eine Beratung im Einzelfall an und nicht darauf, wie vielleicht bei Bekannten oder Freunden die Abwicklung erfolgte.
Daher nachfolgend die wichtigsten Punkte, die dabei generell zu beachten sind, ohne Kenntnis der besonderen Umstände im Einzelfall:

1. Einigung der Vertragsschließenden und die Erstellung einer Vertragsgrundlage zwischen den Parteien

Sofern die Wunschimmobilie entdeckt wurde und Käufer sowie Verkäufer sich über den Kaufpreis einig sind, sollten sich die Vertragsparteien überlegen, wie die Abwicklung zu erfolgen hat. Jede Partei muss die für sie günstigste Regelung herausfinden – insbesondere in Hinblick auf die steuerrechtlichen Aspekte des Kaufes. Hierbei sollte der Rat eines Anwalts unter Einbeziehung eines Steuerberaters eingeholt werden. Vorsicht vor vorschnellen Vereinbarungen über den Kauf der Immobilie oder gar Vertragsunterzeichnungen!

2. Die Überprüfung des vertraglichen Objekts und der Daten der Vertragspartner und Immobilieneigentümer

Der Verkäufer hat dem Käufer folgende Unterlagen der Immobilie auszuhändigen:
•     letzter Grundsteuerbeleg,
•     Kopie der „Escrituras“ Kaufurkunde,
• Bauerklärung und Baulizenz,
• Baugarantien und Bauabnahme,
• Bewohnbarkeitsbescheinigung,
• Bestätigung des Rathauses, dass kein Bauverstoß vorliegt, als auch bei an den Küsten liegenden Immobilien ein Zertifikat der „Demarcación de costas en Islas Baleares“.
Mit diesen Unterlagen kann man die notwendige Überprüfung der Immobilie vornehmen.

A) Als erstes ist die Einsicht im Grundbuch und Katasteramt der betreffenden Immobilie vorzunehmen. Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse, Belastungen und die Bestandteile der Immobilie beschrieben.
Es kommt immer wieder vor, dass die Eintragungen im Grundbuch nicht mit dem aktuellen Ist-Zustand der Immobilie oder Katasterdaten übereinstimmen. Um Steuern zu sparen, kann es sein, dass Erbrechtsfälle nicht geregelt sind. Der verstorbene Eigentümer ist nach wie vor im zuständigen Grundbuch eingetragen. Die notarielle Übertragung der Immobilie auf den Käufer kann erst dann stattfinden, wenn die Erben im Grundbuch als die gegenwärtigen Eigentümer eingetragen sind. Denn sie müssen die notarielle Kaufurkunde unterzeichnen.

B) Denkbar ist auch, dass im Grundbuch als Eigentümer einer Immobilie die seit langem geschiedenen Ehepartner eingetragen sind. Dann muss gewährleistet sein, dass beide die notarielle Verkaufsurkunde unterzeichnen oder die Immobilie auf einen der Eheleute übertragen wurde, der dann die Verkaufsurkunde unterzeichnet.

C) Nicht selten sind an der Immobilie Um- oder Anbauten vorgenommen worden. Oder neue Bestandteile, wie zum Beispiel ein Schwimmbad, sind hinzugekommen ohne dass diese Veränderungen im Grundbuch eingetragen wurden. Dann sollte der Kaufinteressent darauf hinwirken, dass der Verkäufer zunächst die baulichen Veränderungen an der Immobilie legalisieren lässt und erst dann die notarielle Übertragung der Immobilie an den Käufer vornimmt. Es sollte garantiert sein, dass eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedúla de habitabilidad) der Immobilie vorliegt oder sie der Käufer ohne Schwierigkeiten besorgen kann. Denn es kommt immer öfter vor, dass das Grundbuchamt ohne diese Bescheinigung den Immobilienkauf nicht vollständig im Grundbuch einträgt.

D) Dramatischer ist es, wenn das Haus im Grundbuch gar nicht existiert. In diesem Fall muss mit anwaltlicher Hilfe sichergestellt werden, dass das Haus mit einer notariellen Neubauerklärung (Escritura Pública de Declaracion de Obra Nueva) im Grundbuch eingetragen wird. Denn der Erwerber möchte schließlich ein bebautes Grundstück erwerben, das im Eigentumsregister richtig beschrieben ist und nicht lediglich ein unbebautes Grundstück.

E) Noch häufiger kommt es vor, dass die tatsächliche Grundstücksgröße nicht mit den Maßen, die im Grundbuch eingetragen sind, übereinstimmt. Hier kommt es auf den Einzelfall an, ob es ratsam ist, per „expediente de dominio“-Verfahrens die tatsächliche Grundstücksgröße im Grundbuch eintragen zu lassen. Wenn bei einer vorgesehenen Bebauung des Grundstücks, die im Grundbuch eingetragenen Quadratmeter nicht ausreichen, obwohl das Grundstück größer ist, dann lässt sich eine Berichtigung des Grundstücksregister nicht vermeiden.

F) Die Immobilie muss auf den Käufer lastenfrei übertragen werden. Wohn- und Mietrechte, Hypotheken und Pfandrechte, mit denen möglicherweise die Immobilie noch belastet ist, müssen bei Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde gelöscht sein.

G) Überprüfen sollte man auch unbedingt, ob Vorkaufsrechte oder Verkaufsbeschränkungen bestehen, die beispielsweise das spanische Küstengesetz vorsieht. Es gibt Fälle, dass das Eigentum an Immobilien, die sich direkt an der Küste befinden, nicht veräußert, sondern nur ein dreißigjähriges Nutzungsrecht an der Immobilie vom Verkäufer eingeräumt werden kann.

H) Bei Kaufinteressenten, die nicht der Europäischen Union angehören, ist zu prüfen, ob man für den Käufer eine Militärgenehmigung beantragen muss. Zwischen der Schweiz und Spanien besteht ein Abkommen, das die Schweizer Bürger mit denen der EU im Falle eines Immobilenkaufes gleichstellt. Beispielsweise im Falle eines Amerikaners, der in einem ländlichen Gebiet (zona rústica) der Balearen eine Immobilie erwerben möchte, ist ein zeitaufwendiges Militärgenehmigungsverfahren unvermeidlich. Denn die Balearen zählen zum Militärgebiet Spaniens und unterliegen nach wie vor den gesetzlichen Beschränkungen durch die spanische Militärbehörde. Der juristische Ausweg ist die Gründung einer spanischen Gesellschaft wie beispielsweise einer S.L. (sociedad limitada), die dann den Immobilienkauf ohne Militärgenehmigungsverfahren vornehmen kann.

I) Es sollte sichergestellt sein, dass alle Vertragspartner eine spanische Steuernummer und gültigen Ausweis besitzen, so dass der notariellen Beurkundung nichts im Wege steht. Die spanische Botschaft und spanischen Konsulate benötigen für die Ausstellung dieser Steuernummer (die sogenannt NIE-Nummer) fast drei Monate.

3. Vertragliche Festlegung des Datums des notariellen Kaufes, des Zahlungsflusses und der Zahlungsfristen des Immobilienkaufes

Dieser sollte gut geplant sein. Die Zahlungen müssen, da sie ein wesentlicher Teil des späteren Notarvertrages sind, belegbar und zeitlich festgelegt sein. Der Notar ist verpflichtet alle Zahlungen, auch die Anzahlung der notariellen Urkunde beizufügen, weshalb man Barzahlungen vermeiden sollte. Außerdem sollten sich Verkäufer und Käufer vor Unterschrift eines Vertrages klar über ihre steuerlichen Verpflichtungen und Vertragskosten sein.

4. Vertragliche Festlegung der Kosten, die der Käufer und der Verkäufer zu übernehmen haben.

Bei Unterschrift der Notarurkunde finden die Schlüsselübergabe und die lastenfreie Übergabe der Immobilie statt. Daher wird vorher vertraglich festgelegt, wer für welche Kosten und steuerlichen Verpflichtungen vor und nach dem Notartermin aufzukommen hat. Der Verkäufer beispielsweise hat zur notariellen Unterschrift die Zahlungsbelege der Gemeindegebühren sowie Eigentümergemeinschaftskosten beizubringen und alle im Grundbuchamt bestehenden Belastungen zu seinen Lasten zu löschen.

Erst nach Überprüfung der vorigen Punkte, kann und sollte eine vertragliche Regelung, die für beide Parteien rechtsverbindlich ist, über den Kauf im Wege eines Vorvertrages (contrato de arras), eines privatschriftlichen Kaufvertrages (contrato de compraventa) oder eines Optionsvertrages (contrato de opción de compra), je nach der vorliegenden Situation von den Vertragsparteien unterschrieben werden.

Noch eine Warnung: Fehler bei Kauf oder Verkauf einer Immobilie können für beide Seiten sehr teuer werden. Deshalb: unbedingt von kompetenter Stelle beraten lassen!

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