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Es hört sich eigentlich harmlos an, dieses Wort: Bewohnbarkeits-Bescheinigung (cédula de habitabilidad). Doch wer sie nicht hat, kann sein Haus eigentlich nicht verkaufen oder langfristig vermieten. Und wenn der Verkäufer sie beim Käufer nicht vorlegen kann, ist Ärger angezeigt. Und der kann von der Verweigerung von Strom-, Wasser- und Gasanschluss bis hin zum Abriss gehen. Unsere Autorin, die Steuerberaterin Kathrin Thedens (Kanzlei Thedens) informiert.

Sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen, ist es unabdingbar, dass Ihre Immobilie gewisse Unterlagen vorzuweisen hat. Zu diesen Unterlagen gehören unter anderem die Bewohnbarkeits-Bescheinigung der Immobilie, als auch ein Energiezertifikat. Immer häufiger kommt es bei Immobilienverkäufen zu Verzögerungen, da bei der Verkaufsabwicklung der Verkäufer feststellt, dass er genau eines dieser Dokumente nicht mehr besitzt, diese abgelaufen sind oder nie besessen hat.

 

Wozu benötigt eine Immobilie eine Bewohnbarkeits-Bescheinigung?
Die Bescheinigung ist ein vom Inselrat (Consell Insular) ausgestelltes Dokument, das die Nutzung und Bewohnbarkeit einer Immobilie belegt. Es dokumentiert, dass ein zu Wohnzwecken bestimmtes Gebäude über die Mindestanforderungen an Größe, Hygiene und sanitären Einrichtungen und deren Anschlüsse sowie Installationen verfügt. Es weist die vorhandenen Schlafplätze der Immobilie aus und ist daher ein weiterer Beleg neben der Grundbucheintragung und Katastereintragung dafür, dass die Immobilie ordnungsgemäß nach dem bestehenden Bauordnungsgesetzen gebaut wurde und somit den legalen Baubestimmungen entspricht.

Achtung: Sollte der Eigentümer einer Immobilie diese nicht nachweisen können, so kann dies ein Hinweis dafür sein, dass die letzten baulichen Veränderungen der Immobilie nicht mit einer offiziellen Baulizenz und Bauabnahme des Bauamts der Gemeinde erfolgten. Um es deutlich zu sagen: Es könnte illegal gebaut worden sein!

Die Bewohnbarkeits-Bescheinigung dient für den Anschluss der öffentlichen Dienstleistungen, von Wasser, Strom und Gas. Erst dann ist es möglich, mit den Strom- und Wassergesellschaften ein Vertragsverhältnis für die Lieferung von Strom und Wasser einzugehen oder um den Anschluss an die öffentlichen Abwässer zu erhalten.

Bei einer kommerziellen touristischen Vermietung, hierunter wird keine Privatvermietung verstanden, sondern die Eintragung der Immobilie im Register für touristische Vermietungen, ist die Bewohnbarkeits-Bescheinigung ein wichtiger Bestandteil, der belegt, dass die Immobilie überhaupt für gewerbliche Vermietungen geeignet ist. Das Fehlen der aktuellen Bescheinigung bei gewerblichen Vermietungen kann bewirken, dass die Immobilie mit Strafen vom Consell Insular belegt wird. Bei Privatvermietungen hingegen ist eine aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht vorzuweisen. (Den Unterschied zwischen touristischer und privater Vermietung behandelten wir in der IbizaHEUTE vom Juni).

Die Bewohnbarkeits-Bescheinigung läuft nach 10 Jahren ab und ist dann zu erneuern.
Wo wird die Bescheinigung beantragt?
Beim Consell Insular (Inselrat) von Ibiza und Formentera werden die „Cédula de Habitabilidad“ (Bewohnbarkeits-Bescheinigung) für die dort gebauten Immobilien, ob Häuser oder Apartments, beantragt.

Dazu muss zusammen mit dem Antrag eine Kopie des Ausweises des Grundstückseigentümers, Grundbuchauszug, Katasterdaten, datierte und von dem Architekten und dem technischen Architekten (Aparejador) unterzeichnete Fotos von dem Haus, ein von dem Architekten und dem technischen Architekten (Aparejador) unterzeichneten Lageplan des Grundstücks, die Baugenehmigungen, die Bauabschlussbescheinigungen der genannten Architekten und der Gemeinde eingereicht werden.

 

Es gibt 3 verschiedene Anträge:

– Die Bewohnbarkeitsbescheinigung der ersten Bewohnung – cédula de primera ocupación:
Diese ist erforderlich nach der offiziellen Bauabnahme: eines Neubaus, der Erweiterung eines Neubaus, sofern Anbauten oder Nutzungsänderungen vorgenommen wurden.

– Die Erneuerung der bestehenden Bewohnbarkeits-Bescheinigung – cédula de renovación:
Diese sollte beantragt werden, wenn die ursprünglich beantragte Bewohnbarkeitsbescheinigung nach 10 Jahren abgelaufen ist und keine baulichen Erweiterungen ohne offizielle Bauabnahme des Bauamts an der Immobilie vorgenommen wurden.
– Die Ersatzbewohnbarkeits-Bescheinigung – cédula de carencia:
Diese ist erhältlich, sofern es sich um eine Immobilie handelt, die vor dem 1. März 1987 legal gebaut wurde, bisher keine Bewohnbarkeits-Bescheinigung besaß und auch keine weiteren baulichen  Veränderungen an dem Bauwerk vorgenommen wurden. Oder wenn Ihre Immobilie noch nie eine Bescheinigung besaß und alle bestehenden Bauten über eine offizielle Bauabnahme der Gemeinde verfügen.
Problematik:
Oft wurden an den Immobilien bauliche Veränderungen vorgenommen, die keine Bauabnahme (final de obra) des Bauamts der Gemeinde haben. Der Grund hierfür kann die Unwissenheit des Eigentümers gewesen sein, oder er hat es aus Sorge getan, dass die Gemeinde die baulichen Veränderungen gar nicht genehmigen wird. Letzteres kann geschehen, wenn gesetzlich vorgeschriebene Bauabstände nicht eingehalten wurden, das Bauvolumen der Immobilie in Bezug zur Grundstücksgröße überschritten wurde – häufig bei der Bebauung von suelo rústico, oder sich die Immobilie in Naturschutzzonen befindet, in denen eine Bebauung verboten ist.

Der Erhalt der Bewohnbarkeits-Bescheinigung ist dadurch unmöglich, auch wenn die baulichen Veränderungen ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen wurden. Denn für die Gemeinde sind die letzten baulichen Veränderungen nicht übereinstimmend mit der gültigen Baunorm, sozusagen illegal, durchgeführt worden, da keine Bauabnahme des Bauamts vorzuweisen ist.
Bei solchen Immobilien kann dem Käufer nur der Nachweis der Gemeinde erbracht werden, dass kein Bauverstoß vorliegt und die Immobilie oder gebauten Gebäude nicht von offizieller Seite abgerissen werden können.

Ferner hat der Käufer zu wissen, dass er offiziell die Immobilie nicht erweitern oder vergrößern kann. Er hat den urbanistischen und physischen Zustand der Immobilie beim Kauf zu akzeptieren und der fristgemäßen Zahlung von öffentlichen Dienstleistungen von Wasser, Strom, Gas und Abwässern nachzukommen, da ein späterer Neuanschluss an die öffentlichen Dienste ohne aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung ausgeschlossen ist.

 

Das Energiezertifikat:
Seit dem 1. Juni 2013 benötigt nach den europäischen Richtlinien, Gesetz Real Decreto 235/2013 vom 5. April, jede Immobilie in Spanien ein Energiezertifikat, welches durch einen Architekten oder Ingenieur erstellt wird. Dieses Zertifikat wird in einem Register eingetragen und ist für 10 Jahre gültig. Es informiert über die Referenzwerte der Energieeffizienz der Immobilie.

Dieses Zertifikat ist bei dem notariellen Verkauf der Immobilie dem Käufer auszuhändigen und bei Mietverhältnissen über 4 Monaten dem Mieter vorzulegen.
Zertifikat der Küstenzone:
Sollte Ihre Immobilie in der Nähe der Küstenzone liegen, so ist bei einem Verkauf dem Käufer auch ein Zertifikat des Küstenschutzes beizulegen, denn erst dieses Zertifikat ermöglicht die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

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