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Donnerstag, 23.03.2023 
Vorsicht beim Immobilienkauf auf Ibiza und Formentera
Ob die Regierung mit der Einschränkung der Immobilienverkäufe an Ausländer Erfolg haben wird, muss sich zeigen. Foto: Medienbüro Abholte
Rechtsanwalt Fernando Navarro Buenaposada und Steuerberaterin Kathrin Thedens
Nehmen wir an: Sie haben ihre Traum-Immobilie auf Ibiza oder Formentera gefunden. Sie wollen nur noch eins: Die Wohnung oder das Haus erwerben. Und dann drängelt der Makler oder der Verkäufer auch noch, weil angeblich noch andere Kauf-Interessenten da sind. Wenn Sie jetzt sofort den Vertrag – ohne rechtliche Beratung – unterschreiben, kann das ein großer Fehler sein. Lesen Sie den Bericht von Steuerberaterin Kathrin Thedens und Rechtsanwalt J. Fernando Navarro Buenaposada, beide Kanzlei Thedens.
Begehen Sie nicht den Fehler, den Immobilienkauf im Schnellverfahren vorzunehmen. Die rechtliche und steuerliche Situation einer Kaufabwicklung in Spanien unterscheidet sich grundlegend zu der von Ihnen gewohnten Ihres Heimatlandes. Es empfiehlt sich als Käufer einer Immobilie einen Rechtsanwalt und einen mit den lokalen Steuer- und Abgaben vertrauten Steuerberater zur Erledigung der Steuerangelegenheiten hinzuzuziehen.
Der spanische Notar hat nicht rechtsberatend dem Käufer oder Verkäufer beizustehen, noch den Wahrheitsgehalt der notariell gemachten Angaben oder die bauliche Konsistenz der Immobilie zu überprüfen. Das kann zur Falle werden!
Notartermine für den notariellen Kauf platzen, da diese nicht vorbereitet wurden. Entweder gab es keine privatschriftlichen Vereinbarungen oder privatschriftlichen Kaufverträge mit Strafklauseln werden ohne eine rechtliche Überprüfung auf Konsequenzen unterschrieben. Die bauliche Konsistenz, aktuelle Grundbuchdaten sowie grundlegende Daten der Immobilie werden nicht überprüft.
Bei einem Immobilienkauf sollten Sie beachten, dass, sofern Sie sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis einig geworden sind, der Verkäufer Ihnen die folgenden Unterlagen der besehenen Immobilie aushändigt, sodass Sie die notwendige legale Überprüfung der besehenen Immobilie zügig vornehmen lassen können:
- Kopie der „Escritura“ Kaufurkunde der Immobilie des Verkäufers, notarielle Bauerklärungen der Immobilie und Ausweise der Verkäufer, sodass mit diesen Unterlagen die aktuellen Grundbuchverhältnisse, Eigentumstitel und Belastungen der Immobilie überprüft werden können. Oft sind Bebauungen oder ganze Häuser im Grundbuch gar nicht eingetragen worden oder der Immobilienverkäufer ist gar nicht der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Ferner muss überprüft werden, ob Vorkaufsrechte oder Verkaufsbeschränkungen vorliegen, denn die Immobilie muss auf den Käufer bei der notariellen Beurkundung lastenfrei zu übertragen sein. Sollten Wohn-, Nutzungs- oder Mietrechte, Pfandrechte oder Hypotheken bestehen, so sind diese von der Verkäuferseite vor und spätestens am Tage der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde gelöscht worden zu sein.
- Die letzten gezahlten Grundsteuerbelege (I.B.I.) der Gemeinde sind der Käuferseite zu übergeben, sodass mit diesen ein aktueller Katasterauszug besorgt werden kann. Der aktuelle Katasterauszug enthält die Information über die in der Realität existierenden Bebauungen. Ferner sollte beim Rathaus die Information besorgt werden, dass die Gemeindegebühren der letzten 4 Jahre gezahlt wurden. Denn das Rathaus kann, sollten noch offene Gemeindesteuern der Vorjahre von der Verkäuferseite vorliegen, die Beträge der letzten 4 Jahre bei der Käuferseite nachfordern und sogar pfänden.
- Die letzten Rechnungen der offiziellen Dienstleister sowie Strom-, Wasser- und Gas sind spätestens bei der Beurkundung an die Käuferseite auszuhändigen, sodass der Käufer zügig die öffentlichen Dienstleisterverträge auf sich anmelden kann.
- Die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über geleistete Zahlungen, welche bestätigt, dass am Tage der Beurkundung keine Schulden mit der Eigentümergemeinschaft bestehen.
- Bei an den Küsten liegenden Immobilien ist ein Zertifikat der „Demarcación de costas en Islas Baleares“ zu beantragen, was aussagt, dass das Apartment oder das Haus, sich nicht in der Küstenzone befindet. Denn sollte die Immobilie in der Küstenzone liegen, kann die Eintragung im Grundbuch des neuen Immobilienkäufers nicht garantiert werden.
- Das Energiezertifikat der Immobilie, welches ab Juni 2013 bei Immobilienverkäufen der notariellen Urkunde beizufügen ist.
- Die aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad) der Immobilie. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung der Immobilie ist ein Dokument, welches die Nutzung und Bewohnbarkeit einer Immobilie belegt. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung dient zum Beweis, dass die Immobilie die notwendigen Voraussetzungen erfüllt, um die öffentlichen Dienstleistungen, wie Wasser, Abwasser, Strom und Gas zu erhalten. Erst mit der Ausstellung der Bewohnbarkeitsbescheinigung ist es möglich, mit den Strom- und Wassergesellschaften ein neues Vertragsverhältnis für die Lieferung von Strom, Abwasser und Wasser einzugehen. Sie ist auch unbedingt nötig für den Erhalt der Lizenz für die Ausübung von gewerblichen Vermietungen. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung läuft nach 10 Jahren ab und ist dann beim Insel-Rat (Consell) zu erneuern.
Besonders bei einem Hauskauf sollten die folgenden Unterlagen immer angefordert werden:
- Städtische Baulizenzen (licencias de obra municipales) des Bauamtes der Gemeinde, Baugarantien, städtische Bauabnahmen (final de obra municipal) vom Bauamt der Gemeinde von der Immobilie und deren Anbauten.
- Sollten keine städtischen Bauabnahmen vorliegen, so ist beim Bauamt ein Zertifikat, genannt „certificado de antigüedad municipal“ zu beantragen. Es handelt sich um eine Bestätigung des Bauamtes der Gemeinde, dass keine baulichen Veränderungen in den letzten 10 Jahren an der Immobilie vorgenommen wurden und alle Bebauungen legal nach der früheren Bauordnung gebaut worden sind. Der Architekt der Gemeinde überprüft vor Ort die existierenden Bebauungen und bestätigt mit diesem Zertifikat, dass alle Bebauungen, auch wenn sie über keine Bauabnahme verfügen, legal gebaut worden sind.
Nur diese Unterlagen des Bauamtes belegen, ob die Immobilie und deren Anbauten nach den bestehenden Baugesetzen sozusagen legal gebaut worden sind. Für die bauliche Legalität reicht es nicht aus, dass beim Rathaus die Gemeindesteuern über mehrere Jahre gezahlt wurden, noch dass das Haus im Grundbuch eingetragen ist, denn dies kann mittels eines Zertifikats eines Architekten erfolgt sein. Nur das Bauamt der Gemeinde ist die Behörde, die die Legalität der Immobilie und deren Bebauungen bestätigen kann. Es ist auch die einzige Behörde, die für die Legalisierung von Immobilien zuständig ist.
Sie als Immobilienkäufer haben darauf zu bestehen, dass im privatschriftlichen Vertrag Ihnen genug Zeit zur Überprüfung der Immobilie mittels eines zugelassenen Architekten von der Verkäuferseite eingeräumt wird. Denn nur ein Architekt kann Ihnen bei der Kaufentscheidung eines Hauses betreffend der baulichen Legalisierung weiterhelfen, sollten vorher benannte Unterlagen des Bauamtes nicht bestehen. Es können Vertrags auflösende Kondition im privatschriftlichen Kaufvertrag erstellt werden, sodass der notarielle Kauf erst stattfindet, sofern diese Unterlagen von der Verkäuferseite beigebracht wurden.
Umso eher die Verkäuferseite der Käuferseite alle Unterlagen und Informationen über den Ist-Zustand der Immobilie übergeben, umso schneller kann die Kaufabwicklung und der Notartermin vorgenommen werden. Bei einem Immobilienkauf sollten Sie daher, nie auf einen privatschriftlichen Vertrag verzichten, der Ihr Rechtsanwalt des Vertrauens aufsetzt. Denn der spanische Notar hat keine Belehrungspflicht über vorliegende Risiken. In der Regel entwirft er auf der Grundlage des privatschriftlichen Kaufvertrages die Notarurkunde.
Wenn Sie das alles beachten, können Sie mit Ihrer Traum-Immobilie wirklich glücklich werden…