Unser Mittwochs-Report in IbizaHEUTE ist wichtig für alle, die auf Ibiza oder Formentera eine Immobilie erwerben wollen. „cédula de habitabilidad“ ist nicht nur ein wohlklingendes Wort, sondern garantiert dem Käufer auch, dass seine Traum-Immobilie wirklich den Vorschriften entspricht. Es droht also keine Katastrophe, die bis zur Wertlosigkeit der Immobilie oder gar dem Abriss führen kann.
Rechtsanwalt J. Fernando Navarro Buenaposada und Steuerberaterin Kathrin Thedens klären hier in IbizaHEUTE-Online auf.
Die Bewohnbarkeits-Bescheinigung (cédula de habitabilidad)
Sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen oder gewerblich vermieten wollen, ist es unabdingbar, dass Ihre Immobilie gewisse Unterlagen vorzuweisen hat. Zu diesen Unterlagen gehört unter anderem, die Bewohnbarkeitsbescheinigung Ihrer Immobilie. Immer häufiger kommt es bei Immobilienverkäufen zu Verzögerungen, da bei der Verkaufsabwicklung der Verkäufer feststellt, dass er dieses Dokument nicht mehr besitzt, die Bewohnbarkeitsbescheinigung abgelaufen ist oder die zu verkaufende Immobilie nie eine besessen hat.
Daher sollte schon am Anfang einer jeden Kaufabwicklung und spätestens mit der Unterschrift des privatschriftlichen Vorvertrages die Vereinbarungen betreffend der Bewohnbarkeitsbescheinigung zwischen dem Käufer und Verkäufer geklärt werden. Denn es wäre ärgerlich, dass der Notartermin des Immobilienverkaufes wegen der Bewohnbarkeitsbescheinigung platzt.
Wozu benötigt eine Immobilie eine Bewohnbarkeits-Bescheinigung?
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist ein vom Insel Rat (Consell Insular) ausgestelltes Dokument, welches die Nutzung und Bewohnbarkeit einer Immobilie belegt. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung dokumentiert, dass ein zu Wohnzwecken bestimmtes Gebäude über die Mindestanforderungen an Größe, Hygiene und sanitären Einrichtungen und deren Anschlüsse sowie Installationen verfügt. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung weist die vorhandenen Schlafplätze der Immobilie aus und ist daher ein weiterer Beleg neben der Grundbucheintragung, Katastereintragung und städtischer Bauabnahme des Bauamts, dafür, dass die Immobilie ordnungsgemäß nach dem bestehenden Bauordnungsgesetzen gebaut wurde und somit den legalen Baubestimmungen entspricht.
Sollte der Eigentümer einer Immobilie die Bewohnbarkeits-Bescheinigung nicht vorweisen können, so kann dies ein Hinweis dafür sein, dass die letzten baulichen Veränderungen der Immobilie nicht mit einer offiziellen Baulizenz oder Bauabnahme des Bauamtes der Gemeinde erfolgten.
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung dient für den Anschluss der öffentlichen Dienstleistungen, von Wasser, Strom und Gas. Erst mit der Ausstellung der Bewohnbarkeitsbescheinigung ist es möglich, mit den Strom- und Wassergesellschaften ein Vertragsverhältnis für die Lieferung von Strom und Wasser einzugehen oder um den Anschluss an das öffentliche Abwassersystem zu erhalten.
Auch wichtig bei touristischer Vermietung!
Bei einer kommerziellen touristischen Vermietung, hierunter wird keine Privatvermietung verstanden, sondern die Eintragung der Immobilie im Register vom Insel Rat für touristische Vermietungen mit dem Erhalt der dazugehörigen Lizenz für gewerbliche Vermietungen, ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung ein wichtiger Bestandteil, der belegt, dass die Immobilie überhaupt für gewerbliche Vermietungen geeignet ist. Das Nichtvorhandensein einer aktuellen Bewohnbarkeitsbescheinigung bei gewerblichen Vermietungen kann bewirken, dass die Immobilie mit Strafen vom Consell Insular belegt wird, da diese eine der Mindestauflagen zur gewerblichen Vermietung nicht erfüllt. Bei Privatvermietungen hingegen ist eine aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht amtlich vorzuweisen.
Die Notare und die Grundbuchämter sind verpflichtet, sämtliche Unterlagen, die zur Errichtung des Neubaus und seinen baulichen Veränderungen führten, der Neubauurkunde beizufügen, so dass eine Eintragung des Bauwerks im zuständigen Grundbuchamt erfolgen kann. (RDL 2/2008, vom 20.06 Ley de suelo). Desgleichen sind die Notare der Balearen seit der Gesetzveröffentlichung der Balearen (Ley 5/2018 de 19 de junio de la vivienda de las Islas Baleares) verpflichtet die Existenz der Bewohnbarkeitsbescheinigung in den Verkaufsurkunden anzugeben.
Kann die Immobilie auch ohne eine aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung verkauft werden?
Sofern der Käufer diesen Sachverhalt akzeptiert, da alle Dienstleisterverträge von Wasser, Strom und Gas und Anschluss an das öffentliche Abwassersystem vorliegen und er keine Absichten hat, die einer Bewohnbarkeitsbescheinigung bedürfen, kann die Immobilie auch ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung notariell verkauft werden. Jedoch hat der Käufer diesen Sachverhalt ausdrücklich in der Notarurkunde zu akzeptieren. Das bedeutet, dass der Käufer eine Immobilie erwirbt, die vielleicht illegal ist – und sich bereit erklärt, die Konsequenzen zu tragen, wenn Strafen oder gar Abriss drohen. Und auch beim Weiterverkauf kann es problematisch werden. Die Angebote der Immobilien-Makler sind voll von solchen Objekten…
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung läuft nach 10 Jahren ab und ist dann zu erneuern.
Wo wird die Bewohnbarkeitsbescheinigung für Ibiza und Formentera beantragt?
Beim Consell Insular (Insel Rat) von Ibiza und Formentera wird die „Cédula de Habitabilidad“ (Bewohnbarkeitsbescheinigung) für die dort gebauten Immobilien, ob Häuser oder Apartments, beantragt.
Dazu muss zusammen mit dem Antrag, eine Kopie des Ausweises des Grundstückseigentümers, ein aktueller Grundbuchauszug, die Katasterdaten, datierte und von dem Architekten und dem technischen Architekten (Aparejador) unterzeichnete Fotos von dem Haus, ein von dem Architekten und dem technischen Architekten (Aparejador) unterzeichneter Lageplan des Grundstücks, die Baugenehmigungen und Bauabnahmen, die Bauabschlussbescheinigungen der genannten Architekten und der Gemeinde, eingereicht werden.
Es gibt 3 verschiedene Anträge:
- Die Bewohnbarkeitsbescheinigung der ersten Bewohnung- cédula de primera ocupación: Diese ist erforderlich nach der offiziellen Bauabnahme eines Neubaus, der Erweiterung eines Neubaus, sofern Anbauten oder Nutzungsänderungen vorgenommen wurden.
- Die Erneuerung der bestehenden Bewohnbarkeitsbescheinigung- cédula de renovación: Diese sollte beantragt werden, wenn die ursprünglich beantragte Bewohnbarkeitsbescheinigung nach 10 Jahren abgelaufen ist und keine baulichen Erweiterungen ohne offizielle Bauabnahme des Bauamts an der Immobilie vorgenommen wurden.
- Die Ersatzbewohnbarkeitsbescheinigung- cédula de carencia: Diese ist erhältlich, sofern es sich um eine Immobilie handelt, die vor dem 1. März 1987 legal gebaut wurde, bisher keine Bewohnbarkeitsbescheinigung besaß und auch keine weiteren baulichen Veränderungen an dem Bauwerk vorgenommen wurden. Das Bauamt der Gemeinde, in dem sich die Immobilie befindet, erstellt eine Altertumsbescheinigung (certificado de antigüedad), sofern die bestehenden Bauten nicht über eine offizielle Bauabnahme der Gemeinde verfügen. Der Architekt vom Bauamt der Gemeinde besichtigt die Immobilie und hat schriftlich zu bestätigen, dass diese nach den früher geltenden Baugesetzen gebaut wurde. Mit diesem Zertifikat des Bauamtes der Gemeinde „certificado de antigüedad“ oder der unveränderten städtischen Bauabnahme des Bauamtes der Gemeinde wird beim Consell die Bewohnbarkeitsbescheinigung beantragt.
Die Problematik, die immer wieder auftritt
Oft wurden an den Immobilien bauliche Veränderungen vorgenommen, die keine Bauabnahme (final de obra) des Bauamts der Gemeinde haben. Der Grund hierfür kann die Unwissenheit des Eigentümers gewesen sein oder er hat es aus Sorge getan, dass die Gemeinde die baulichen Veränderungen gar nicht genehmigen wird. Letzteres kann geschehen, wenn gesetzlich vorgeschriebene Bauabstände nicht eingehalten wurden, das Bauvolumen der Immobilie in Bezug zur Grundstücksgröße überschritten wurde – häufig bei der Bebauung von ländlichen Gegenden „suelo rústico,“ oder sich die Immobilie in Natur -Schutzzonen befindet, in denen eine Bebauung verboten ist. Die ohne Bauabnahme des Bauamts illegal durchgeführten Bebauungen können meist beim Bauamt nicht nachlegalisiert werden.
Der Erhalt der Bewohnbarkeitsbescheinigung ist dadurch unmöglich, auch wenn die baulichen Veränderungen ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen wurden, denn für die Gemeinde sind die letzten baulichen Veränderungen nicht übereinstimmend mit der gültigen Bau-Norm, sozusagen illegal durchgeführt worden, da keine Bauabnahme des Bauamts vorzuweisen ist. Bei solchen Immobilien kann dem Käufer nur der Nachweis der Gemeinde erbracht werden, dass kein amtlicher Bauverstoß vorliegt. Ferner hat der Käufer zu wissen, dass er offiziell die Immobilie nicht baulich verändern oder gar vergrößern kann. Er hat die städtebauliche Beschaffenheit und physischen Zustand der Immobilie beim Kauf zu akzeptieren. Ein Neuanschluss an die öffentlichen Dienstleistungen von Wasser, Strom, Gas und Abwässern ist, ohne aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung, ausgeschlossen.
