Gemeinsam mit Familie oder Freunden eine Immobilie auf Ibiza oder Formentera erwerben! Das kann eine gute Idee sein: Der Kaufpreis wird geteilt. Man spricht ab, wann jeder dort ist. Die Hauskosten und Steuern werden ebenfalls geteilt. Das alles spart Geld für jeden! So weit, so gut. Aber was passiert, wenn einer aussteigen will oder seinen Anteil verkaufen muss? Das kann ein Streit sein, ein Todesfall, ein finanzieller Engpass. Dann kommen die Probleme – und die können erheblich sein. Bei den Miteigentümern und vielleicht auch bei eventuellen Mietern…
Dann tritt ein, was nach spanischem Recht geregelt ist:
Vorkaufs- und Rückkaufsrecht bei spanischen Immobilien
Rechtsanwalt J. Fernando Navarro Buenaposada aus der Kanzlei Thedens (Ibiza) berichtet.
Vorkaufsrechte bestehen in Spanien aufgrund gesetzlicher Regelung oder vertraglicher Vereinbarung. Oft sind diese für einen Immobilienkäufer nicht ersichtlich. Wer hat nach dem spanischen Gesetz ein Vorkaufs- und damit Rückkaufsrecht?
- Miteigentümer einer Immobilie/ Erben
- Mieter
Das gilt für den Miteigentümer einer Immobilie/Erben:
Es handelt sich um Miteigentum, sofern sich Freunde oder Verwandte den Traum eines Ferienhauses auf den Balearen durch einen gemeinsamen Kauf einer Immobilie erfüllen oder aber durch einen Erbfall, nachdem mehrere Familienmitglieder anteilig Eigentümer einer Immobilie geworden sind. Alle sind anteilig Eigentümer von einer Immobilie, ohne dass die Immobilie geteilt wurde, sei die Teilung nun rechtlich möglich oder nicht.
Auf den ersten Blick scheint diese rechtliche Situation nicht problematisch zu sein, zumindest solange das „Zusammenleben“ friedlich und gutnachbarschaftlich verläuft. Probleme können allerdings dann auftreten, wenn einer der Miteigentümer sich entscheiden sollte, seinen Anteil an einen Dritten zu veräußern.
Sollte die Immobilie teilbar sein, kann der Miteigentümer die Teilung der Immobilie im Bauamt (Rathaus) verlangen, sofern eine rechtliche Möglichkeit hierzu besteht und anschließend seinen Anteil veräußern. Hierzu müsste bei der zuständigen Gemeinde mit Hilfe eines Anwalts und Architekten eine Teilungsgenehmigung beantragt werden. Sollte diese gewährt werden, kann der abgetrennte Anteil ohne weitere Probleme verkauft, verschenkt oder abgetreten werden.
Doch anders ist die Situation bei Miteigentumsanteilen von Wohnungen und Häusern, die keine Teilungsgenehmigung erhalten und somit nicht teilbar sind. Sollte einer der Eigentümer versterben und sein Erbe den Miteigentumsanteil veräußern wollen und die anderen Miteigentümer nicht an dem Erwerb seines Anteils interessiert sein, verbleibt meistens nur noch der Weg zum Gericht übrig. Denn das spanische Zivilgesetzbuch sagt eindeutig, dass niemand gezwungen ist, in einer Miteigentumssituation zu verbleiben, wenn er dies nicht möchte.
Ohne Gericht geht es dann nicht mehr!
Der am Verkauf interessierte Miteigentümer sollte jedoch für den Gerichtsweg nachweisen können, dass er einen Käufer für seinen Immobilienanteil gefunden hat, welcher zu einem vom Verkäufer bestimmten Preis bereit ist, diesen Immobilienanteil zu erwerben. Dieser Nachweis wäre z.B. ein unterschriebener privatschriftlicher Kaufvertrag.
Ferner benötigt er den schriftlichen Nachweis seiner Miteigentümer, der deren Nichtinteresse bestätigt, die Immobilie für das gleiche Kaufangebot zu erwerben. Denn im schlimmsten Fall kann der Richter eine Versteigerung der Immobilie vornehmen lassen und der Erlös würde gemäß der Anteile auf die Miteigentümer aufgeteilt werden. Doch die endgültige Aufteilung des Erlöses liegt bei einer Versteigerung wiederum im Ermessensspielraum des Richters.
Hin und wieder kommt es auch vor, dass ein Miteigentumsanteil an Dritte veräußert wird, ohne dass der Verkäufer seine Miteigentümer darüber informiert, beziehungsweise ihnen seinen Anteil angeboten hat. Es ist der ungünstigste Fall für die Miteigentümer, da diese nach dem spanischen Recht kein Mitbestimmungsrecht oder ein klares Vorkaufsrecht (derecho de tanteo) vor der Verkaufsabwicklung der nicht teilbaren Immobilie haben, sondern nur nachdem der Verkauf notariell abgewickelt wurde ein Vorrecht auf den Rückkauf (derecho de retracto) haben. Art. 1522 Código Civil.
Das Rückkaufsrecht (derecho de retracto) erlaubt Ihnen als „übergangene“ Person sich an die Stelle des Käufers bei einem Immobilienübertrag zu setzen. Dieser Vorgang ist ein gerichtlicher und setzt die Einreichung einer zivilrechtlichen Klage voraus, für die Sie einen Rechtsanwalt und einen Prozessvertreter vor Gericht (Procurador) benötigen.
Schnelles Handeln ist erforderlich!
Die Frist zur Einreichung einer solchen Klage ist im Artikel 1.524 CC geregelt und beläuft sich auf lediglich 9 Tage nach Eintragung des Immobilienverkaufs im zuständigen Grundbuch oder „Bekannt werden“ der Immobilienübertragung.
Nach diesen 9 Tagen verjährt das Rückkaufsrecht. Es kann nach dem spanischen Gesetz nicht verlängert werden, was oft zu problematischen Situationen führen kann. Denn oft erfährt der Miteigentümer gar nichts von dem Verkauf, so dass es unmöglich ist, diese Tagesfrist von 9 Tagen für den Rückkauf einzuhalten.
Das Rückkaufsrecht des Miteigentümers (derecho de retracto) besteht generell nur im Falle eines Kaufes und Mietverhältnisses, jedoch nicht bei Schenkung, Erbschaft oder einem Tausch ohne geldliche Zahlung.
Das gilt für Mieter:
Noch komplizierter wird das Miteigentum von unteilbaren Immobilien, sofern einer der Miteigentümer sein Miteigentum vermietet hat. Denn Mieter einer Immobilie haben nach spanischem Recht sowohl ein Vorkaufsrecht als auch Rückkaufsrecht auf die angemietete Immobilie, sofern sie nicht schriftlich darauf verzichtet haben. Dieses Vorkaufsrecht des Mieters besteht nur beim Verkauf der Immobilie, nicht bei der Schenkung oder Vererbung der Immobilie.
Sollte jedoch ein Miteigentümer die gesamte Immobilie erwerben wollen, so erhält der kaufwillige Miteigentümer kraft Gesetzes gegenüber dem Mieter den Vorzug, so dass der Mieter von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen darf. Art.25.4 L.A.U..
Dem Grundbuch muss vor der Eintragung der notariellen Kaufurkunde nachgewiesen werden, dass sollte ein Mietverhältnis bestehen, der Mieter von seinem Vorkaufsrecht und von den wesentlichen Verkaufsbedingungen unterrichtet wurde. Art. 25.5 L.A.U.. Sollte der Mieter nicht über den Verkauf und dessen Vertragsbedingungen schriftlich benachrichtigt worden sein, so gewährt ihm der Art.25.3. L,A.U. des spanischen Mietgesetzes, sogar nach vollzogenem Verkauf an einen Dritten, sein Vorkaufsrecht wahrzunehmen zu denselben vereinbarten Konditionen des Dritten. Der Mieter hat dem Dritten alle Auslagen der Kaufurkunde zurückzuerstatten.
Daher ist bei einem Immobilienkauf in der notariellen Kaufkunde zu beachten, dass seitens des Verkäufers ausdrücklich erklärt wird, dass die Immobilie frei von Mietern und Mietverhältnissen ist.
Nur der Mieter, der im Mietvertrag namentlich genannt wird, kann dieses Vorkaufsrecht innerhalb von 30 Tagen wahrnehmen. Ehegatten und Kinder sind nicht als Berechtigte anzusehen. Und natürlich darf im bestehenden Mietvertrag das Vorkaufsrecht nicht ausgeschlossen worden sein.
Fazit:
Bei einem gemeinschaftlichen Hauskauf unter „Freunden“ sind diese möglichen schwierigen Szenarios gut zu überlegen. Es handelt sich hier um ein komplexes und nicht einfaches Thema. Deshalb lege ich Ihnen ans Herz, falls Sie Ihren Miteigentumsanteil verkaufen möchten oder einen zu erwerben gedenken – in welcher Form auch immer – einen Juristen zu Rate zu ziehen. So ersparen Sie sich viel Ärger und auch viele Kosten. Der Schritt, gemeinsam eine Immobilie zu erwerben, muss gut überlegt und abgesichert sein.
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