Unser IbizaHEUTE-Report am Mittwoch behandelt das Thema Vermietung. Wenn dabei Fehler gemacht werden, hat der Vermieter so gut wie keine Rechte. So ist die Gesetzeslage in Spanien. Beschlossen um Mieter vor fiesen Vermietern zu schützen, kann es genau umgekehrt sein. Wie dieser Fall, wo Villenbesitzer ihren Besitz wegen Hausbesetzern verlassen.
Ohne schriftlichen Mietvertrag haben Vermieter wenig Rechte
Es geschah in diesen Tagen auf Mallorca, hätte aber genauso auf Ibiza passieren können: Eine Familie mit kleinen Kindern verließ ihre Villa auf dem Lande, weil im Gartenhaus Hausbesetzer sie terrorisierten.
Die Geschichte in Kurzform: Die Besitzer der schönen Villa mit Pool und Gartenhaus hatten ein junges Paar aufgenommen. Die Absprache lautet: Das Paar kann kostenfrei im Gartenhaus wohnen und hält dafür das Grundstück in Ordnung und kümmert sich um den Pool. Eigentlich ein guter Deal für das Paar. Einen schriftlichen Mietvertrag gab es nicht, nur die mündliche Absprache. Und das war ein großer Fehler.
Denn das passierte: Das Paar hatte keine Lust, sich ums Grundstück zu kümmern. Dafür umso mehr um ihr ungezwungenes Leben. Das ging so weit, dass er nackt auf der Terrasse des Gartenhauses lag. Auf die Bitte der Hausbesitzer: „Würden Sie das lassen, denken Sie an unsere Kinder!“ kam die Antwort: „Das mache ich, wie ich will!“ Das Paar wurde zu Hausbesetzern.
Die Besitzer der Villa alarmierten die Polizei. Die konnte nichts machen. Es gab ja keinen Mietvertrag, der die Rechte und Pflichten regelte. Das Paar wurde aggressiver, bedrohte die Familie und forderten: „Wir ziehen erst aus, wenn ihr uns eine Wohnung in der Stadt besorgt, die darf aber nicht mehr als 600 Euro kosten! Ansonsten: Lasst uns in Ruhe!“
Die Hausbesitzer gaben auf und verließen ihre Villa
„Wir wurden bedroht und hatten auch Angst um unsere Kinder“; berichteten die Hausbesitzer gegenüber Journalisten – und gaben aus Angst vor den illegalen Mietern auf, die das Gartenhaus besetzten. Die Familie verließ ihre Villa auf dem Land und suchte sich eine Wohnung in der Stadt. In ihr Haus wollen sie erst zurück, wenn das Paar ausgezogen ist. Aber das denkt gar nicht daran. Es wohnt kostenfrei – Strom und Wasser müssen die Hausbesitzer zahlen – auch Gartenbeleuchtung und Poolwasser. Die Besitzer werden wohl über Jahre nicht mehr in ihr Haus können.
Ein Einzelfall? In diesen Ausmaßen vielleicht. Aber ähnliche Fälle gibt es auch auf Ibiza und Formentera genügend. Es sind Wohnungen regelrecht besetzt von Mietern, die oft auch nicht zahlen und gegen die es kaum eine rechtliche Handhabe gibt.
Vermieten Sie nie ohne schriftlichen Vertrag – auch nicht an „gute Freude“
Deshalb raten Steuerberater und Anwälte, wie aus der Kanzlei Thedens: „Vermieten Sie nie ohne schriftlichen Vertrag. Auch nicht an gute Freunde. Und auch nicht, wenn die Mieter nur ein paar Wochen im Sommer als Feriengäste bleiben wollen! Wir kennen genügend Fälle, wo selbst angeblich gute Freunde sich weigern, die Wohnung zu verlassen, obwohl sie eigentlich nur 14 Tage bleiben wollten.“
Denn bei Wohnungen, die per Handschlag und Absprache gemietet wurden, gibt es nichts Schriftliches. Und im Konfliktfall steht Aussage gegen Aussage. Der Vermieter hat kaum eine Chance, die Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Selbst vor Gericht ist die Beweislage nicht eindeutig. Und bevor es überhaupt vor Gericht landet, dauert es auf Ibiza, Formentera und den anderen Balearen-Inseln Jahre.
Achtung: Nach einem Jahr darf dem Mieter 5 Jahre lang nicht gekündigt werden
Was hilft? Ein schriftlicher Mietvertrag, in dem genau festgelegt ist: Die Wohnung ist – als Beispiel – vom 15. Juni bis 15. Juli an die Familie Schmitz vermietet. Weigert sich die dann, die Wohnung zu räumen, reicht der Mietvertrag zur Zwangs-Räumung. Einen Muster-Mietvertrag lässt man sich am besten von einem Fachmann (Anwalt) oder Gestoria aufsetzen. Die Namen und Mietzeit kann man jeweils neu eintragen.
Dabei ist die Mietzeit besonders wichtig und sollte unter zwölf Monaten bleiben. Denn nach einem Jahr hat der Mieter das Recht, mindestens weitere fünf Jahre in der Wohnung zu bleiben. Der Vermieter darf ihm während dieser Zeit nicht kündigen. Um es ganz klar auszudrücken: Ihm gehört die Wohnung für fünf Jahre de facto nicht mehr.
Er kann nur kündigen, wenn die Mieter mindestens einen Monat lang die Miete nicht oder nur unregelmäßig und verspätet zahlen. Ein Kündigungsgrund ist auch, die Eigennutzung für den Ehepartner nach der Scheidung oder für die Kinder. Aber das sollte dann auch stimmen. Denn wenn die Wohnung innerhalb einer Frist nicht durch Familienangehörige bewohnt wird, die Kündigung auf Eigennutz unwirksam …
